家を売却する理由

相続した実家や、現在居住しているお住まいなど、「家」の売却を考えるのにはさまざまな理由があります。

具体的な売却理由で多いもの

• 相続した物件を売却したい
• 結婚したため
• より良い住まいに住み替えるため
• 家族構成が変化したため
• 家族（親や子どもなど）と同居するため
• 家族やご自身の介護のため
• ご自身や子供の通勤・通学のため
• 資金が必要となったため
• ライフスタイルが変化したため
• 転勤・転職のため
• 資産の整理のため
• 不要物件の処分

ネガティブな理由での売却

• 離婚したため
• ローンの返済が困難になったため
• 事件・事故物件、瑕疵物件、周辺環境の問題

家を売る理由はさまざまですが、それぞれに解決方法が違います。売却をお考えでしたら、ぜひ一度三愛地建にご相談ください！

売却の流れ

事前準備・必要な書類

必要な書類を揃えましょう

不動産の売却にあたっては、さまざまな書類が必要になります。物件に関する書類のほか、売主の本人確認書類も必要です。物件の名義が共有になっている場合は、共有者全員の書類が必要になります。売却をスムーズに進めるためにも、あらかじめ漏れのないように準備をしておきましょう。

具体的な書類リスト

不動産査定とその種類について

不動産査定とは？

売却しようとしている不動産がある場合、一番気になるのは「いくらくらいで売れるのか？」ということではないでしょうか。

不動産会社に依頼して、この「いくらくらい」という価格を予想してもらうのが「不動産査定」です。ここで注意しなければいけないのは、不動産の価格はあくまでも「時価」であって、査定価格で売却ができるとは限らない点です。

それでも査定によって所有する不動産のおおよその価値が把握できますので、具体的な売却に向けた検討にも入りやすいのではないでしょうか。

机上査定と訪問査定の違いとは

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定

「机上査定」は直接物件を見ることなく、立地や間取り、築年数、周辺の相場などの情報から、だいたいの価格を予想する簡易査定です。早ければその日のうちに査定結果がわかりますが、目安としての価格しかわからないというデメリットも。

• とりあえずだいたいの価格を把握できればOK
• 不動産会社の対応をチェックしたい
• 今すぐに査定額を知りたい

といった場合には、机上査定がおススメです。

訪問査定

「訪問査定」は文字通り、不動産会社の担当者が現地を直接訪問して、詳細な査定を行うものです。結果が出るまでに数日かかりますが、所有する不動産の正確な価値を知ることができます。

• 相続の予定があるので、正確な査定額が知りたい
• 積極的に売却に向けて動きたい
• 依頼する不動産会社が決まっている

といった場合には、訪問査定をおススメします。

査定評価を上げるポイント

不動産会社選びのポイント

なぜ不動産会社選びが必要なのか

不動産の売却は、多くの方にとっては一生に一度の取引です。大きな金額が動くこと、契約や登記など複雑な手続きが必要なことを考えると、個人でそのすべてを行うのは困難です。信頼できる不動産会社の選定が、売却にあたっての最初の課題となるでしょう。

それでは、不動産会社が信頼できるかどうかは、どうやって判断したらいいのでしょうか？

業者の信頼度をチェック

まず、免許の有無を確認しましょう。不動産業を営むには、宅地建物取引業の免許が必要ですが、まれに無免許で営業をしている悪質な業者も存在します。免許には国土交通大臣免許と各都道府県知事免許があります。ホームページやパンフレットなどに、以下のような免許番号の記載があるか確認してみましょう。

例：国土交通大臣免許（1）第●●●●●号

得意分野の確認

一口に「不動産会社」といっても、下記のようにそれぞれ得意分野・専門分野があります。売却を依頼する場合には、売買物件の媒介業務を扱っている不動産会社を選びましょう。

• 分譲業者（不動産開発業。マンションなどを建設して分譲する）
• 買取再販業者（中古物件や競売物件の買取再販などを行う）
• 媒介業者（不動産売却業。物件の売買を媒介する）
• 不動産管理業（設備管理・清掃などを請け負う）
• その他（商業施設の運営やテナントビル管理など）

会社規模より提案が大事

「大手の不動産会社の方が安心できる」とお考えの方も少なくないでしょう。しかし、地元に密着した中小の会社の方が、その地域の情報をしっかり把握していることも多いのです。

売却物件の情報は、「レインズ」という不動産取引情報提供サイトに登録されることになっているため、依頼した不動産会社の規模によって、その物件の売り出し情報の周知に差が出ることもありません。

重要なのは契約から売却成立までの間に、どんな提案をしてもらえるのか、どんなサービスがあるのか、そして頼りになる不動産会社なのかという点であり、会社の規模を気にする必要はほとんどないと言えるでしょう。

営業担当者の人となりも見極めよう

不動産に限ったことではありませんが、「取引」とは、結局は人と人との間で行われるものです。いくら不動産会社自体に実績があっても、担当者の力量次第では思うようには売却できないケースもあります。

また、担当者個人が人として信頼できなかったり、自分との相性が悪いと感じたりした場合も、取引はスムーズに進まないでしょう。

媒介契約を結ぶ前に担当者と直接話をする機会を持って、その知識や所持する資格、交渉力、そして人間性や相性にも問題がないか、チェックすることをおススメします。

不動産売却時によくあるトラブル

不動産売却の際に発生するトラブルには、大きくわけて「不動産会社とのトラブル」と「買主とのトラブル」があります。

不動産会社とのトラブルでは、仲介手数料や広告料の不透明さや、囲い込みに起因するものが多くなっています。高額な手数料を請求されたり、広告料の使途がはっきりしなかったりといったケースです（「囲い込み」については後述します）。

また、買主との間では、土地の境界問題や物理的瑕疵、設備の故障、残地予定物の有無といった、引渡し後のクレームが多くなっています。さらに、買主がローン審査に通らなかった、急に転勤が決まったといった事情で、契約自体がキャンセルになるケースも。

すべてを不動産会社任せにせず、わからないところは納得のいくまで確認する、告知すべき情報はきちんと告知するなど、ご自身でも契約が成立する前に取引内容を把握するよう心がけましょう。

「囲い込み」に注意！

「囲い込み」とは？

不動産売却時の「囲い込み」とは、不動産会社が専属選任契約、もしくは専任媒介契約をした物件を他の業者に紹介せず、自社だけで売ろうとすることです。例えば他社から「その物件の購入希望者がいる」と打診されても、「もう既に申し込みがあった」などと嘘をついて、紹介を断ってしまうのです。

囲い込みはその業者が、仲介手数料を独占したいがために行います。もし他の不動産会社が間に入ると、買主からの手数料が自社には入って来ません。そこで前述の「レインズ」に登録せずに故意に情報を隠し、自社だけが仲介料を取ろうとするのです。

この、売主と買主の双方から仲介手数料を取ることを「両手仲介」、他社の紹介で買い手を探すことを「片手仲介」と言います。

囲い込みの問題点とは

囲い込みの一番の問題点は、悪質な業者が仲介料を独占したいがために、物件を広く紹介することをせず、売却に時間がかかってしまうことです。そして売却が長引いた場合、強引に売却価格を下げさせようとします。両手仲介ではその業者に双方から手数料が入るため、物件自体の値段が下がっても、業者にはさほど影響がないからです。

また、長期間売れ残っている物件には「何か問題があるのでは？」という風評が立ち、さらに売れなくなってしまうという悪循環も起こり得ます。

確認・対策

媒介契約をしてから1か月が過ぎても問い合わせが全く来ない、執拗に値下げを持ちかけて来るといった場合には、囲い込みの可能性があります。囲い込みを確認するには、他の不動産会社に依頼して、自分の物件が売り出されているかどうかを確認してみるのが早道です。

もし「既に申し込みがある」「図面の作成中」といった返事が返ってくる場合には、囲い込みをされている可能性が高いと言えるでしょう。不動産会社に非がある場合は、媒介契約を無条件で解消することができますので、囲い込みが明白であれば、不動産会社の変更を検討してはいかがでしょうか。

囲い込みを避けるには、やはり信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。また、複数の業者に相談中であると伝えることも、囲い込みの牽制になるのでオススメです。

売却時の費用

不動産の売却時には、さまざまな費用が必要になります。事前にきちんとチェックして、資金を用意しておきましょう。

売却時に必要な費用のリスト

2,800万円で売却した場合のサンプル

• 仲介手数料（不動産会社に支払う手数料）：99万円
  （2,800万円×3％＋6万円＋消費税）
• 印紙税（売買契約書作成のために支払う費用）：1万円
• 抵当権抹消費用（抵当権の抹消に伴う費用）：2万円
• 住宅ローン返済費用（住宅ローン返済の事務手数料）：3万2,400円
  （※窓口対応の場合）
• 税金：0円（売却額が3,000万円以下なので非課税）
• その他（ハウスクリーニングや引越し費用など）
• 合計費用 105万2,400円