土地売却の基礎知識

所有する土地の売却の意思を固めたら、まず信頼できる不動産会社を選んで、仲介を依頼することになります。土地は右から左に売れるようなものではないため、余裕を持った売却計画を立てましょう。

土地の売買は初めてという方も多いはずですので、ここでは高く売るためのコツや注意すべき点についてご案内します。

土地売却のコツ

土地をできるだけ高く売るためには、押さえておきたいコツがいくつかあります。

土地売却の注意点

売却前の注意点

土地の売却を考えたら、まず不動産会社を選定し、媒介契約を結びます。その際、売りに出す土地の情報を、できる限り正確に伝えることが重要です。境界線のトラブルや土壌汚染、敷地内残存物を告知せずに売りに出すと、「隠れた瑕疵」として責任を問われる場合があります。

また、周辺の土地の相場を事前に把握しておけば、複数の業者に査定を依頼した際に、信頼できる業者を見抜く助けになってくれます。悪質な業者が相場とかけ離れた査定額を出してきても、「怪しい」と気づくことができるでしょう。

トラブルを避けるためにも、ご自分の土地が現在どういう状態なのかを、きちんと把握しておくようにしましょう。

売却活動中の注意点

不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があります。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。

「一般媒介契約」は、他の業者にも同時に依頼できる契約で、状況報告の義務はありません。「専任媒介契約」の場合は他の業者に依頼はできませんが、売主が自分で買い手を見つけた場合は、その不動産会社を通さずに売買契約を結べます。「専属専任媒介契約」では、その不動産会社が見つけた相手以外には売却することができません。

それぞれの特徴をよく理解した上で契約を結ぶようにしましょう。

土地の売買契約における注意点

買主が決まって売買契約を交わす際は、契約の内容を入念にチェックすることが大切です。契約書には売主・買主双方の権利や義務が記載され、締結後はそれを履行していかなければなりません。

また、買主が支払いにローンを利用する場合、万一審査に通らないと、契約自体が白紙に戻ってしまいます。その際、手付金を返却する必要がありますので、ローン診査の結果がわかるまでは、手付金を使ってしまうことのないよう気をつけましょう。

土地の引き渡し後の注意点

無事に土地の引き渡しが終わり、売却によって利益が発生した場合には、その翌年の2～3月に確定申告をしなければなりません。これを怠ると延滞税を徴収されることになりますので、忘れずに行うようにしましょう。

ローンでお悩みの方へ～任意売却について～

任意売却とは

「任意売却」とは、ローンが払えなくなった場合に、その物件を「任意に」売却して、ローンの返済に充てることです。売却した後も借入金が残ってしまうケースが多いのですが、競売や自己破産とは違い、あくまでも自分の意思で売却をするものなので、通常の不動産売買と同じ手続きで売却できます。

競売とは

任意売却が所有者の「任意」で行われるのに対し、競売は債権者が裁判所に申し立て、その職権で強制的に売却するものです。所有者の意思は考慮されず、立ち退きの日すら自由に決められません。任意売却よりも安い価格で売却されることがほとんどで、所有者にとってはデメリットしかない方法です。

自己破産

任意売却の場合は、売却後も借入金の返済が続くケースが多いため、どうしても返済が難しい場合は自己破産を検討することになります。裁判所の調査を経た上で自己破産が認められれば、支払い義務が消滅しない債務（税金や賠償金など）以外は帳消しとなります。

メリット・デメリット

任意売却のメリット

• 相場に近い価格で売却できる
• 周囲に知られずに売却できる
• 残債は分割で返済できる
• 持ち出し金が必要ない
• 引っ越し費用が出る可能性がある
• 自宅にそのまま住み続けられる可能性がある
• 自らの意思で売却活動ができる

任意売却のデメリット

• 連帯保証人が要る場合はその同意が必要
• 債権者と価格の折り合いがつかない場合がある
• どこに依頼したら良いかわかりにくい

1人で悩まず、三愛地建にご相談ください

「任意売却」は、法律的にも非常に複雑な売却方法です。さまざまなプロが協力して解決していかなければ、成功させるのは難しいのです。

当社にはここでは紹介し切れない、詳細な情報もたくさんあります。住宅ローンの支払いにお悩みのお客さまは、一度できるだけ早く、三愛地建にご来店ください。お話をするだけでもかまいません。きっとお役に立つアドバイスができると思います。

不動産投資

不動産投資とは

「不動産投資」とは、所有する物件、あるいは新たに購入した不動産を運用・管理して家賃収入を得たり、売却して利益を得たりする投資方法です。安定した収入が期待できること以外に、老後の年金対策としても注目されています。

株式投資などと比べるとミドルリスク・ミドルリターンで、比較的リスクの少ない投資方法だと考えられています。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資によって得られる収入には、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2種類があります。

インカムゲインは毎月安定した収入が見込め、景気の変動に影響されにくい点がメリットです。ただし、物件の維持・管理や修繕にかかる経費、そしてローンの返済額を考慮すると、毎月の収支が赤字になるリスクもあります。しっかりとキャッシュフローを把握した上での投資が重要です。

また、キャピタルゲインは購入額よりも高い値段で売却し、その差額で利益を得る投資方法です。バブル期など不動産価格が上り調子の時代には一般的な方法でしたが、最近はキャピタルゲインだけを目的とするのではなく、インカムゲインを得ながら価格の推移を見て売却し、キャピタルゲインを得るというケースも増えています。

メジャーな不動産投資と初期費用

不動産投資で人気があるのは、主に「区分マンション投資」と「一棟マンション（アパート）投資」の2種類でしょう。それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自分に向いた方法を選びましょう。

区分マンション投資

「区分マンション投資」とは、集合住宅の中の一戸あるいは数戸を所有して行う投資方法です。一棟丸ごとや戸建ての投資に比べると、物件の選択肢も幅広く、また初期費用が少なくて済むため、初心者にとってもリスクの少ない投資方法です。

ただし、空室になると当然ながら収入はストップしてしまいます。それでも管理費や修繕積立金などは、毎月払い続けなければならないので注意が必要です。

一棟マンション（アパート）投資

一棟マンション（アパート）投資の場合は、マンションやアパートを丸ごと所有して行う投資方法です。土地代や建築費用などが初期費用としてかかるため、もともと土地を所有している方に向いています。

空室によるリスクは少ないのですが、初期費用が大きかったり管理が面倒だったりと所有者の負担が大きいほか、設備が老朽化した場合入居希望者が減ってしまうこともあります。

不動産投資の仕組みとメリット

不動産投資の大きなメリットは、自己資金以上の価格の物件をローンで購入できる点です。つまり、借りたお金で投資ができるのです。

また、毎月安定した収入を見込めること、ローンを返済し終った後は、老後の私的年金としての収入が期待できること、団信があるため、本人が死亡した後も家族に収入の手段として残せることなども、メリットとして挙げられるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして挙げられるのは、初期投資が必要なこと、空室が出ると収入が減ってしまうこと、維持・管理に費用（ランニングコスト）がかかること、不動産価格や金利の上昇・下落の影響を受けることなどです。

また、災害時に被害を受けて居住できなくなると、一気に家賃収入がなくなるリスクもあります。

不動産投資の平均的な利回り

それでは、実際に不動産投資でどのくらいの利益が期待できるのでしょうか。2021年4月現在の「不動産投資家調査」（一般財団法人 日本不動産研究所）によると、東京および各政令指定都市における期待利回りは以下の通りです。ぜひ参考にしてみてください。

• ワンルームタイプ：4.2～5.7％前後
• オフィスビル：3.5～5.7％前後
• 商業店舗：3.5～6.5％前後
• 物流施設・倉庫：4.2～5.0％前後
• 宿泊特化型ホテル：4.6～5.7％前後

オーナーチェンジについて

「オーナーチェンジ」とは？

「オーナーチェンジ」とは、現在入居している賃借人は居住したままで物件を売買し、その賃貸借契約を引き継ぐ形で、所有者のみが変わる不動産投資です。

メリット

オーナーチェンジは、売主にとっても買主にとっても、以下のようにメリットの多い投資方法です。

• 入居している賃借人が退去する必要がない
• 過去の運営状況が把握できる
• 購入後すぐに家賃収入を得られる
• リフォームやハウスクリーニングの必要がない
• ローン審査が通りやすい

デメリット

多くのメリットがある一方で、オーナーチェンジ特有のリスクやデメリットもあることを理解しておきましょう。

• 既に入居者がいるため内覧ができないことがある
• そのため、瑕疵があっても把握できない可能性がある
• 入居偽装で稼働率を上げている場合がある
• 家賃の下落リスクへの注意が必要

優良物件の条件

オーナーチェンジで好まれる物件には、以下のような条件があります。

売却のコツと注意点

押さえておきたい売却のコツ

スムーズにオーナーチェンジでのマンション売却を進めるには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

• 家賃・初期費用を見直してみる
• 売却したい理由を明白にする
• 過去の運用情報をきちんと提示する
• オーナーチェンジの実績のある業者を選ぶ
• 更新料を無料にして、現在の入居者が契約を更新しやすくする

売却の際の注意点

オーナーチェンジ物件は、通常の不動産物件とは異なり、「収益還元法」にもとづいた査定が行われます。そのため、「所有者にとって利益が出るかどうか」が査定の際に重視されるのです。

空室を避けるために賃貸料を安めに設定していると、収益性が低いと判断されて、売却価格が下がってしまう場合があります。安易に家賃を下げて集客するのではなく、相場を考えた価格設定を心がけましょう。

また、入居者がいる物件では内覧が難しいため、瑕疵に気づかず売却が行われてしまうケースもあります。トラブルを避けるためにも、売却の際は室内の状況をきちんと確認することをおススメします。