不動産を売りたいと思っている方の中には
✔ 住宅ローンがまだ残っているけど売却れるの？
✔ 住み替えしたくてもローンが残ってるときに新たに住宅ローンを組めるのか？
✔ 借りたばかりなので今売ったら手出しが多そう
と疑問や不安に思ってる方も多いでしょう。
今回の記事では住宅ローンが残ってるときの売却方法を説明いたします。
売った金額で住宅ローンの残りを支払える場合
住宅ローの残債より売却価格の方が高かったっ場合、売買代金で抵当権を外してから売ることができます。このような時を不動産業界ではアンダーローンといいます。
分かりやすく事例で説明すると
例えば、ローンの残債が1,800万円残ってて、売れた金額が2,500万円の場合は７００万円の差額になりますから、1,800万円支払って抵当権を外してもらい売却できることになります。
住宅ローンが残ってる時の不動産売却の流れ
０1：不動産会社に相談する
０２：住宅ローンの残債や売った時にかかる諸費用（経費）を確認する
０３：販売活動開始
０４：購入者が見つかったら、売買契約を締結
０５：銀行に相談（抹消書類の準備をしてもらう）
０６：売買代金を受領と抵当権抹消を同時に行う
住宅ローンが残ってる状態での不動産売却は、不動産売買ではよくあることです。安心して売買を進めましょう。
売却価格よりも、残債の方が多い場合の売却方法
不動産の売却価格より住宅ローンの残債の方が多い時を不動産業界ではオーバーローンといいます。オーバーローンの時は、どのようにして売る方法があるのでしょうか。
例）1200万円住宅ローンが残ってる状態で1,000万円で売却した
場合抵当権解除まで200万不足
０１．足りない分を自己資金で補う
足りない分は自己資金から支払えば抵当権を外してもらい売ることができます。ただし売る場合にも諸経費がかかりますので諸経費の確認も重要になります。
０２．住み替えローン
住み替えローンは銀行に売却しても残ってしまう住宅ローンと新しい家の購入資金をまとめて借りるローンです。
通常であれば次の家のローンを組むためには、今あるローンを完済してから、次のローンを組まないといけません。しかし、銀行が残債と新しい住宅ローンの両方まとめて支払えると審査が通れば融資してくれます。
０３：最終手段は任意売却
毎月の住宅ローンの返済が厳しくなったら、まずは銀行に返済計画の相談してみましょう。それでもだめだった場合に任意売却も検討してみましょう。
新型コロナウイルスの影響で相談が増えたそうです。
任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなったときに債権者の同意を得て売却する方法です。
この場合、住宅ローンの残債よりも売却金額が低くても残債は残りますが抵当権を外してくれて売却することができます。
自分で銀行と直接交渉するというのはなかなか難しいです。この場合、不動産会社に相談して任意売却の交渉を依頼しましょう。
よく聞かれるのが住み替えしたくてもローンが残ってるときに新たに住宅ローンを組めるのか？です。
結論から言うと可能です。
ただし銀行や不動産会社としっかり打ち合わせしなければなりませんができます。
簡単に説明すると
今あるローンは売却してから全額返す予定なので新たに住宅ローンを組みたいと銀行に相談すればできます。
でもいくつかポイントがあります
✔ 返す予定はちゃんとした証明が必要
（実際の売買契約書を見せるなど）
✔ 引き渡し日の調整
（売るのと買うのを同時にやりたいので）
✔ 購入したい物件の確保
（購入できなかったら売っても行くところがないため）
いろんな人の協力が必要になりますが、可能です。
よくある質問
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住宅の新築にあたって、A銀行から住宅ローンの借り入れをしていましたが、より金利の低いB銀行に借り換えることにしました。この場合、B銀行からの借入金は、住宅ローン控除の対象になりますか？ |
住宅ローン控除の対象となる借入金は、住宅の新築等のために直接必要な借入金でなければなりません。したがって、借り換えによるあたらしい借入金は、従前の借入金を消滅させるためのものであり、原則として住宅ローンの控除の対象とはなりませんが、次の①および②の要件を満たせば、借り換え後の借入金について引き続き住宅ローン控除を受けられます。
| ①新しい借入金が従前の借入金の返済のためのものであることが明らかであること |
| ②新しい借入金が10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の要件を満たすこと |
なお、住専の借入金の残高より新しい借入金の金額の方が多い場合は、次の計算式による金額が控除対象となる住宅ローン年末残高になります。
| 新しい借入金の年末残高× 従前の借入金の残高 新しい借入金の借入時の金額 |
※住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住年から一定期間であり、借入金の借り換えによって延長されることはありません。
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出来るだけ高い金額で売ってオーバーローンにならないに越したことはありません。そのためにはまず不動産会社に相談して今いくらで売ることができるか査定してもらいましょう。
できるだけオーバーローンや手出し資金が少なくて済むように様々な提案を行いますので。まずはご相談ください。