糸島市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。

1. 初めての不動産（空き家・実家）売却で知っておきたい基礎知識

1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。

【不動産売却の方法2種類】

	仲介（媒介）	買取
売る相手	・個人	・不動産会社
仲介手数料	・かかる	・かからない
売れる価格	・相場価格で売れやすい	・相場価格の約7割程度になる
選び方	・出来るだけ高く売りたい時 ・買主を選びたい時	・早急に現金化したい時 ・周りの人に知られずに売りたい時

1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

・自分で努力してでも高く売りたい方は「一般媒介契約」
・売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
・どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

	一般媒介契約	専属専任媒介契約	専任媒介契約
特徴	売主が主体的に動ける	不動産会社のサポートが最も手厚い	一般と専属専任の間を取ったような形態
自分で買主を見つけて取引	〇	×	〇
依頼できる会社の数	複数社	1社のみ	1社のみ
売主への報告義務	なし	1週間に1回以上	2週間に1回
ふれんず※への物件登録	×	〇	〇
選ぶべき人	・駅近、築浅など好条件の物件を持っている人	・築古など、売れにくい物件を持っている人 ・不動産会社に完全お任せで売りたい人	・自分でも買主を見つけたい人 ・プロのサポートも受けたい人

※ふれんずとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

• 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
• 更地にして売る
• 買い取ってもらう

・中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
ですが、古家の場合は家の傷みが酷いと、かえって売れにくくなるというデメリットがあります。

・更地にして売る

解体費用、整地費用がかかりますが、空き家の傷みが酷い場合には、取り壊して更地として売ってしまった方が買い手がつきやすくなります。

・買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例

1-2-1.税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

	概要	税額の目安
譲渡所得税・復興所得税・住民税	不動産を売って利益が出た場合にかかる	まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。
仲介手数料＋消費税	仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる	仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の１０％分の消費税
抵当権抹消費用	住宅ローンの抵当権が残っている場合	個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円
印紙税	契約金額によって左右される	最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
必要な書類の取得費用	不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用	一部につき300～500円程度であることが多い

・参考　譲渡所得税について

税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

税金の内訳	短期譲渡所得	長期譲渡所得
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

1-2-2.使える控除・特例

マイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

	概要
居住用財産の3,000万円控除	マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考：国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和5年12月31日まで	相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

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1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。

かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

〈図　不動産売却の流れ〉

1.不動産会社に査定を依頼する

〈売主様がすること〉
・「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2.媒介契約を締結

〈売主様がすること〉
・媒介契約時に必要な書類を準備しておく

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。

査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3.売却活動開始

〈売主様がすること〉
・物件状況報告書と付帯設備表への記入
・内覧の対応をする

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4.買主と売買契約締結

〈売主様がすること〉
・重要事項説明書・売買契約書の確認
・必要書類の準備
・手付金の受け取り
・仲介手数料の半金を払う

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

〈売主様がすること〉
売却価格分のお金を買主から受け取る
仲介手数料の残りの半金を払う
抵当権抹消手続きをする
鍵・書類を引き渡す

抵当権抹消手続きは、司法書士が対応します。
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

〈売主様がすること〉
必要書類をそろえて確定申告を行う

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

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2.糸島市で上手に不動産（空き家・実家　等）売却をするコツ

2-1.糸島市の不動産売却相場と概況

現在、糸島市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【糸島市の不動産の売却相場　種類別】

戸建て	マンション	土地
仲介……3,351万円 買取……2,346万円	仲介……2,695万円 買取……1,887万円	仲介……2,518万円 買取……1,763万円

・糸島市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

令和3年7月に発表された糸島市の資料によると、平成30年度に実施された住宅・土地統計調査における糸島市の住宅総数は 40,810 戸、そのうち空家の数 は4,370 戸となっています。
中でも人がそのまま住める状況になく、屋根瓦が落ちたりする危険家屋を含む住宅が 1,900 戸で、空き家総数のおよそ43%を占めているのが現状です。

この状況を受けて、市は「糸島市空家等対策計画」として、空き家の管理の促進をよびかける他、相談体制の整備、空き家バンクなどを利用した空き家活用の促進に努めています。

空き家以外の不動産に関しては、糸島市はおおむね全域で地価が上昇しています。特に、周船寺は現在商業施設の誘致などを伴う街づくりの計画が立っており、筑前前原駅付近も、伊都の杜という新たな住宅地が出来た影響で需要が高まり、高い上昇傾向を見せています。

近年、糸島市は田舎暮らしの関心の増加から移住先として人気を博しており、全域に高い需要があります。しかし対する供給は追い付いていないため、売却の際に売れない心配はあまりないと言えるでしょう。

ただし交通があまりにも不便な場所では、その限りではありません。

2-2.糸島市で上手に不動産（空き家・実家　等）を売却するコツ

• 地域密着型で、エリアの特色に精通した不動産会社を選ぶ
• 相続手続きも得意な不動産会社を選ぶ
• 空き家バンクの活用も視野に入れる

・地域密着型で、エリアの特色に精通した不動産会社を選ぶ

エリアの特色に精通した不動産会社は、そのエリアの相場やニーズについてよく知っているので、お客様の不動産がどんな相手にとって最も価値があるかを知って、正しい売りだし方を提案してくれます。
例えば、同じ糸島市でも、市の中心を担う筑前前原駅周辺と、豊かな自然が堪能できるものの交通は便利とは言えない山側のエリアなどでは、買い手のニーズは大分違ってくるでしょう。

三愛地建株式会社は親子2代に亘って40年弱、糸島市で不動産業を営んでいます。
代表は生まれも育ちも糸島市なので、地域のリアルな需要を良く知っています。
詳しくはこちら：http://www.itoshima-baikyaku.com/

・相続手続きも得意な不動産会社を選ぶ

空き家・実家の売却では、相続によってそれを所有したという場合も多いでしょう。

相続による売却は、一般的な売却と比べて名義変更などもろもろの煩雑な手続きを必要とするため難易度が高いです。
従って相続手続きのサポートも得意な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

・空き家バンクの活用も視野に入れる

糸島市には、空き家活用推奨補助金があります。
空き家を売却または賃貸をするために「相続登記の手続」や「家財などの撤去」をして「空き家バンク」に登録した場合に、補助対象経費の2分の1を補助するというものです。
ですから、興味のある方は空き家バンクに登録してみても良いかもしれません。

空き家バンクは、中古物件としては売れないような状態の物件でも登録することが出来ますし、うまくいけば売らずに活用の幅を広げたり、賃貸したりすることも出来ます。

ただ、確実に手放したいとお考えの場合は、それよりも買取を保証している不動産会社に相談なさる方が得策です。

参考：空き家活用推進補助金
参考：糸島市空き家バンク

2-3.不動産売却事例集

糸島市の不動産売却事例についてご紹介いたします。

• 【糸島市編】相続トラブルを解決した事例
• 【糸島市編】相続不動産の売却に関する悩みを解決した事例
• 【糸島市編】県外在住のお客様が糸島市で不動産相続に関する悩みを解決した事例　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等

3.必要書類の詳細と入手場所一覧

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
流れに沿って、必要な主要書類と取得できる場所を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

流れ	取得できる場所	主要な必要書類
査定依頼する	市役所	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
媒介契約締結		固定資産税評価証明書
	自己所有	間取り図（マンションと戸建て）
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
	必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼	土地測量図、境界確認書（土地と戸建て）
	マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼	マンション管理規約の書類（マンションのみ）
		マンションの維持費関連書類（マンションのみ）
	仲介売却なら不動産会社に発行依頼	重要事項調査説明書（マンションのみ）
	不動産会社で記入	物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ）
売却活動開始	市役所	印鑑証明書
売買契約締結	自己所有	固定資産税納税通知書
		実印
決済・引き渡し	市役所	住民票
	法務局	抵当権など抹消書類
	自己所有	預金通帳
確定申告	税務署	確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要）
		確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
		譲渡所得の内訳書
		不動産購入時の売買契約書のコピー
		取得費用の領収書コピー
		不動産売却時の売買契約書のコピー
		譲渡費用の領収書コピー
	自己所有	源泉徴収票
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
	法務局	登記事項証明書

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

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4.糸島市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先

糸島市で不動産を売却したり確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

・市役所

【糸島市役所】
〒819-1192　福岡県糸島市前原西1丁目1-1
電話番号：092-323-1111（代表）

HP：https://www.city.itoshima.lg.jp/

・法務局

【福岡法務局　西新出張所】
〒814－8524 福岡市早良区祖原14番15号
電話：092(831)4114（代表）

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/fukuoka/table/shikyokutou/all/nisijin.html

・税務署

【西福岡税務署】
〒814-8602福岡市早良（さわら）区百道（ももち）1丁目5番22号
電話：092-843-6211（自動音声でご案内します）

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/location/fukuoka/nishifukuoka/index.htm

5. 糸島市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

【糸島市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】

順位と活用方法	向いている地域	始めやすさ	収益性	リスク
1位 アパート・マンションに建て替える	筑前前原駅より西側 海側などロケーションが良い場所も	×	◎	△
2位 駐車場経営をする	住宅街では月極駐車場 観光地が近くにあればコインパーキング	◎	〇	△
3位 民泊経営をする	二丈付近、白糸の滝のある山側エリアなど	◎	〇	△
4位 カフェなど商業施設としてリノベーションする	筑前前原駅、志摩、二丈など	△	◎	△
5位 太陽光発電をする	筑前深江・大入など西エリア、山側エリア	◎	△	〇

6.糸島市での空き家の処分に関する相談先

糸島市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。

・不動産会社

三愛地建株式会社は、空き家の管理や売却のご相談も受け付けています。

糸島市で40年弱に亘り不動産営業をしているので、エリアのニーズなどの知識にたけていますし、スタッフは各種の資格を持つプロフェッショナルが揃い、カスタマーファーストを大切にした取引をしています。

更に、全国的なネットワークを持つcentury21に加入しているため、大手企業も含む業界内での横のつながりが広く、幅広いネットワークでサポートを受けることが可能です。

CENTURY21-三愛地建-

〒819-1116 福岡県糸島市前原中央2丁目14番20号
電話：092-322-0108（代表番号）0120-41-2131（フリーダイヤル）
営業時間：10:00～18:00　
定休：水曜

HP: http://www.itoshima-baikyaku.com/inheritance/

・公共機関

市役所のコミュニティ推進課で、空き家バンク相談を受け付けています。
受付窓口：コミュニティ推進課　人口減少地域対策係
電話番号：092-332-2062（直通）
HP：https://itoshimalife.city.itoshima.lg.jp/news/detail.php?id=67

なお、全国空き家相談ホットラインで、糸島市での相談窓口が設けられています。
受付窓口：総務部　危機管理課
電話番号：092-332-2110
HP：http://akiyahotline.jp/city/detail.php?id=1512

参考：糸島市空き家バンク

【糸島市役所】
〒819-1192　福岡県糸島市前原西1丁目1-1
電話番号：092-323-1111（代表）

HP：https://www.city.itoshima.lg.jp/

・その他（糸島空き家プロジェクト）
糸島空き家プロジェクトは、九州大学の学生による空き家再生サークルです。借り手のいない空き家を対象に、年間1,2件の物件のプロデュース・改修を行っています。

代表/顧問の先生の紹介を他にすると、市からの紹介と、オーナーからの持ち込みも歓迎しているため、連絡してみる価値はあるでしょう。
HP　http://akipro.com/%e7%b3%b8%e5%b3%b6%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e3%83%97%e3%83%ad%e3%82%b8%e3%82%a7%e3%82%af%e3%83%88%e3%81%a8%e3%81%af/

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