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【仲介売却】
相場よりも高く売りたい方におススメ！
不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2種類があります。ここでは「仲介売却」の特徴やメリット・デメリット、注意すべき点についてご説明します。
福岡県糸島市の三愛地建株式会社は、地元に密着した不動産会社の強みと大手のネットワークの両方を活かし、お客さまにご満足ただける「仲介売却」を実現いたします。売却をお考えの方は、ぜひ一度当社までご相談ください。
仲介売却とは
「仲介売却」とは、不動産会社が物件の売却を仲介して、売主に代わって売却活動をすることです。まず物件の査定を行い、売主と相談した上で売却価格を決定。その後、広告・販促活動などを行って、購入希望者とのマッチングを目指します。
これに対し「買取」は、購入希望者が現れるのを待つのではなく、不動産会社がその物件を買い取る形での売却です。売却価格が折り合えば、即、売却が可能であり、基本的に仲介手数料なども不要なため、急いで売却したい場合などには有効です。
仲介売却をおススメする条件
仲介売却が向いているパターンには、次のようなものがあります。
売却を急いでいない場合
すぐに売却しなければならない理由がなく、少しでも高く売りたい場合には仲介売却がおススメです。
売却価格を下げられない場合
住宅ローンの残債が残っている、住み替え先の購入資金に当てたいなど、相場よりも価格を下げたくない場合にも、仲介売却が向いています。
物件の条件が良い場合
間取りや築年数、立地など条件の良い物件の場合は、相場以上の価格で売却できる可能性が高いので、仲介売却の方がいいでしょう。
仲介売却の流れ
査定を依頼する
売却する物件がいくらくらいで売れるのかを確認するために、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定は無料でできますので、複数の不動産会社に依頼することをおススメします。
媒介契約を結ぶ
査定額が出たら、信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を結びます。この契約は、物件の売却をその会社に依頼するためのものです。媒介契約には、後述するように3つの種類があります。どの契約形態にするかは、契約時に納得するまで検討した上で決めるようにしましょう。
売り出し価格の決定
媒介契約を結んだら、物件の売り出し価格を決めます。お客様の希望される価格と、不動産会社による査定額を擦り合わせて、売り出し価格を決定。この段階で安易に高過ぎる価格を設定してしまうと、なかなか売れずに何度も値下げを繰り返し、最終的には相場よりも安い価格での売却となるケースもあります。
長期間売れずに残っている物件や、頻繁に価格の値下げをしている物件は、「何か問題があるのでは？」と要らぬ憶測を呼ぶことも。後から「失敗した！」と後悔しないよう、相場からかけ離れた価格設定は避けた方が賢明でしょう。
物件の紹介と販促
決定した売り出し価格で、物件の売り出しのスタートです。広告を出したりインターネットで紹介したりして、購入希望者が現れるのを待ちます。最初の売り出し価格を高めに設定してしまったために、いつまで経っても購入希望者が現れないといった場合には、途中でも価格の見直しを検討しましょう。
条件交渉を行う
購入希望者が現れたら、価格や引渡しの時期、付帯設備や残地物の扱いなどについての条件交渉に入ります。お互いの合意が得られたら、次はいよいよ売買契約です。
売買契約を結ぶ
合意にもとづいて不動産売買契約を結び、買主から手付金を受け取ります。必要な書類などは、仲介する不動産会社が説明してくれますので、漏れのないよう準備しましょう。
決裁・引渡し
買主から手付金を引いた残金を受け取り、不動産会社に仲介手数料を支払って決済を完了させます。ローンが残っている場合には、その返済も行います。買主に鍵や各種書類を渡すと、物件の引渡しも完了です。
仲介売却のメリット
仲介売却で不動産を売るメリットは、買取よりも高い価格での売却ができるという点に尽きるでしょう。売り出し価格を売主の希望や相場の通りに設定できるほか、販促活動を行って幅広く購入希望者を探すため、相場に近い値段での売却が期待できます。
また、需要が供給を上回るエリアでは、思わぬ高値がつくことも。仲介手数料は発生しますが、「少しでも高く売りたい」売主にとって、仲介売却はメリットの大きい売却方法だと言えるでしょう。
仲介売却のデメリット
仲介売却には多くのメリットと同時に、デメリットもやはり存在します。両方をしっかり理解した上で利用しましょう。
売却までに時間がかかる場合がある
物件の立地や設備、売り出しのタイミングなどによっては、すぐに購入希望者が見つからない場合があります。
売り出し価格で売れない可能性がある
なかなか購入希望者が現れない場合、売り出し価格よりも値下げせざるを得ないことも。また、購入希望者との交渉次第では、値引きを求められるケースもあります。
瑕疵担保責任を負う
「瑕疵（かし）」とは、その物件についている傷や欠陥のことを言います。仲介売却においては、もし物件に「隠れた瑕疵」があった場合、売主は買主に対して物件の修繕や損害賠償などの責任を負うことされています。
「隠れた瑕疵」とは、目に見えない床下の腐食やシロアリの被害、天井裏の雨漏りなどです。たとえ売却時に売主も知らなかった瑕疵だとしても、売主側の責任となってしまうのです。
内覧対応などの手間がかかる
居住中の物件の場合、購入希望者が内覧に訪れますので、その対応のため日常生活への負担も大きくなります。日程を合わせる必要があるほか、収納部分などもすべて見せなければならないため、掃除や片付けが欠かせません。
周囲に知られずに売却するのが難しい
仲介売却では、物件の外観写真や売り出し価格を含む情報がインターネット上で公開されたり、新聞の折り込み広告で配布されたりします。また、不動産会社の店舗に間取り図が貼り出されることも。そのため、売却しようとしていることを、近隣の住民に知られるリスクが高くなります。
仲介手数料がかかる
成約の暁には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
媒介契約3種類の紹介
媒介契約リスト
不動産会社との媒介契約には、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の3つの種類があります。それぞれに特徴がありますので、よく比較した上で、ご自分に向いている契約形態を選びましょう。
それぞれの特徴とおススメ理由
一般媒介
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約形態です。売却を急いでいない方、好条件な物件をお持ちの方には、一般媒介がおススメです。
専任媒介
特定の1社にのみ、売却の依頼ができます。ただし、ご自分で買主を見つけた場合には、当事者の間だけで直接契約することも可能です。
契約期間中に成約に至らないと業者は仲介料を得られないため、売却活動に力を入れてくれる傾向があります。知人に売却する可能性のある方や、できるだけ早く売却したいという方におススメの契約形態です。
専属専任媒介
直接買主を見つけた場合にも、依頼した不動産会社を通してしか売却ができません。仲介手数料ももちろん発生します。売主にとっては、最も制約の厳しい契約形態です。多忙で不動産会社にすべて任せたい、好条件とは言えない物件を売却したい、早く高い価格で売りたいという方にはおススメです。
売主の立場では、複数の業者に依頼できる方が早く希望の価格で売却できると思われるかもしれません。しかし不動産会社にとっては、確実に自社が利益を得られる専任媒介や専属専任媒介の方が望ましいのです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の業者への依頼 | __◯__ | ×（1社のみ） | ×（1社のみ） |
| 自己発見取引 | ◯ | ◯ | × |
| 契約期間 | 規定なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
| レインズ（※）への登録義務 | 任意 | 契約の翌日から 7営業日以内 | 契約の翌日から 5営業日以内 |
| 売却状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
（※）「レインズ」とは、不動産の情報交換ネットワークシステムで、全国の不動産会社が利用しているものです。
仲介手数料
仲介手数料とは？
売却が無事に成功すると、仲介した不動産会社に「仲介手数料」を支払うことになります。この手数料は、物件の売却活動に対する成功報酬として発生するものです。そのため、成約するまでは支払う必要はありません。
手数料に含まれない費用
仲介手数料とは、あくまでも不動産売却の仲介業務で発生する費用であり、その範囲から外れたものは実費として別途支払う必要があります。例えば売主の希望による出張費、測量や解体、ゴミの廃棄、荷物の保管にかかる費用などがそれに当たります。
手数料の上限
仲介手数料については、宅地建物取引業法により、以下の通り上限が決められています。
| 売買価格 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額の5％以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4％以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3％以内 |
売買価格が400万円以上の場合は、次の計算式によって金額が求められます。
仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
例：売買価格が4,000万円で消費税10％の場合の仲介手数料は、
4,000万円×3.3％＋6万6,000円＝138万6,000円
になります。ただし、これは「上限額」であり、場合によっては仲介手数料を割り引いたり、無料になったりするケースもあります。
しかしいくら手数料が安くても、サービスが悪ければ満足のいく売却はできません。手数料の安さで選ぶのではなく、「信頼できるかどうか」を重視して不動産会社を決めるようにしましょう。
仲介手数料の支払いのタイミング
売買契約が成立したとき、そして引渡しが済んだときの2回に分けて半額ずつ支払うのが一般的ですが、仲介する不動産会社に事前に確認しておきましょう。
「レインズ（REINS）」とは
「レインズ（REINS）」とは「Real Estate Information Network System」の略で、国土交通省指定の不動産流通機構が運営する情報ネットワークシステムで、現在売り出し中の不動産物件を、ネット上で検索して見ることができるサービスです。
もともとは物件の「囲い込み」を防止するために、売り出し中の物件情報をすべて掲載し、全国で共有する目的で構築されました。
レインズに登録するメリット
物件をレインズに登録すると、以下のようなメリットがあります。
- リアルタイムで多くの不動産業者が見るため、物件の早期売却につながる
- 同じ理由で、複数の不動産会社に売却を依頼する手間が省ける
- 図面の掲載が自由にできるため、間取り図で物件の「売り」をアピールできる
レインズに掲載されている情報の閲覧は、登録会員である不動産会社にしかできませんが、一般の方も不動産の成約価格の情報は見ることができます。売却したい物件の相場を調べたい場合には有効な方法です。
また、専任媒介もしくは専属専任媒介で契約した場合には、レインズの「売主専用画面」にログインして、ご自分の物件の取引状況が確認できます。ここできちんと「公開」されているかどうか、念のためチェックしておきましょう。売主には何の連絡もないのに「紹介停止中」や「申し込みあり」の表示が出ている場合は、囲い込みの可能性がありますので注意しましょう。